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期待物业费动态调整改变“恶性循环”【官方】


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原标题:期待物业费动态调整变化的“恶性循环”。2010年10月22日出版,公开出版。

条例草案拒绝设立物业服务收费的动态调整机制。本条例草案根据不同住宅小区物业服务收费的动态调整,进行分类配置:商品房小区物业服务收费实行市场调节价,业主与物业服务企业按照合理、公开、质价相符的原则进行协商。物业费的调整一直是影响业主与物业公司关系,进而影响住宅小区质量的最重要因素。现实中,需要调整的住宅物业费只是一个例子,自业主入住以来,大多数住宅物业费没有变化。

面对物业管理中人力和耗材成本的下降,一些社区开发商前期不会补贴其中一部分,而后期物业公司则依靠社区公共收入补贴物业管理成本的下降或降低服务质量。上述条例草案明确指出,物业收费应由市场调整,并动态调整,为物业公司调整物业收费提供法律依据,日后会解决问题。

目前,住宅小区的物业费大多由政府指导。其优点是保证物业费价格稳定,缺点是没有跟上市场的变化。结果,物业管理成本下降,物业费保持不变,许多社区陷入恶性循环:物业服务质量上升——业主拒绝接受物业费的交付——生活质量进一步提高。

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上述条例草案不但实施物业收费的市场调整价格,而且容许动态调整,日后将会改变这个恶性循环。但是物业费的动态调整不是随便调整,要有前提条件。比如物业公司不要公开详细公布物业费收支清单,证明物业费没有挥霍;再次,例如,物业公司不应该获得与成本下降相关的详细信息来证明物业费用得到适当调整。这样就有了和业主协商的基础。

更重要的是,物业公司要详细公布各项公益、费用的账簿。很多业主同意降低物业费,甚至拒绝接受物业费的缴纳,其中一个很重要的原因,就是小区内的公共收支并不是半透明的,比如电梯广告收入、公共停车位收入、公租房收入等等都去了哪里,这是一个“呆账”。即使一些社区公开出版他们的书籍,也不能获得所有者的信任,因为他们没有经过严格的审查。

本条例草案虽然规定了协商原则——:合理、公开、质价相符,但如果协商的前提条件不具体,业主是否不愿意协商,自然物业费的动态调整不能构建,因为调整必须得到大多数业主的同意。此外,住宅物业服务合同一般在业主入住前签订,服务标准和收费标准没有跟上经济社会发展,所以新签订的服务合同也是物业收费调整的前提。

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应该说,重新建立物业费机制是一种趋势。北京物业费的动态调整是其他城市物业费机制改革最重要的参考。【凤凰彩票】。

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